如题。
这不是恐吓，而是年初，我在县城市场最真切的体会。
县城的房子，越来越难卖了！
事情是这样的。
去年年底，我妈终于下定决心：
将县城的两套房子整合一下，把不住的一套卖出。
熟悉我的粉丝都知道，我向来不看好县城楼市，之所以现在还持有县城的房子，完全是因为家中老人要住。
前几年，为了改善家中的老人生活，在镇中心买了套商品房，住了几天。但很快村里也拆了迁，重新分了新的宅基地，在老人的坚持下，又重新盖上房子。
现在，老家就两位老人常住。比起镇里的房子，老人大半辈子待在村里，习惯了村里热闹，吃完饭也能串门聊天，平时还能种点小菜。
哪怕县里买的房子装修好了，但也就放在那里，就春节的时候住住。
这次，我妈终于决定，将闲置的这套商品房卖了。
问我的建议。
我当然是支持，并且提醒我妈，一定要快！
为什么这么说？
不是我制造恐慌，而是作为一名地产从业者，今年春节返乡，已经明显感受到，县城楼市迅速在走下坡路。
几大楼市下行的信号，已经在我们老家出现。
大家可以对照自己的县城情况，有类似信号请务必要重视，这说明市场真的不太乐观了，尽早将多余的资产撤出。
先简单介绍下我老家：
湖北某五线县城，靠着长江边，居住还算舒适，但经济上毫无亮点，没有江浙县城的产业与富饶，人口一直处于流出状态。
可以说，我的老家，就是我们常常diss的，不要买房投资的典型县城。
但就是这样的县城，在过去2-3年的时间里，楼市也出现了一波涨动。
大概是2018-2019年，老家刮突然起一波棚改潮。
当时，整个镇上处都是推平的房屋与新起的塔吊，周边乡镇的人们因为拆迁迅速汇聚到镇中心。镇上一时间非常热闹，兴起了不少大型商超。
原本卖不动的商品房，突然开始走俏。
棚改货币化补贴，不止给钱，还有按平方计算的购房补贴，比现在生三胎的奖励要香太多。
人来了+钱也来了，原本少人问津的商品房，瞬间成了香饽饽。
县里仅有的3个楼盘，根本不够卖。还记得当初售楼处里人山人海，我妈的朋友只不过晚了1个月，就无房可买。
如此紧张的供需之下，县城的房价自然要涨，涨幅也真不错！
从3k涨到5k，涨幅高达66%，整个县城洋溢着快活的氛围！
当时我妈也兴致勃勃的认为，房价还得涨，对于我常说的，县城的房价会跌，完全不认同。
毕竟人总是更加相信自己看到的，对于深层的规律，习惯性的漠视！
但这个世界上，真的有规律之外的事情吗？
可能有，但我的老家显然不是例外。
今年回家，我发现市场正在被打回原型！
首先是最直观的市场感受，房子不好卖了！
去年6月，我家楼下同户型的房子，66万很快就卖出去了。
但到了今年，仅仅相隔半年，我家挂牌70万，装修远比楼下更好的房子，1个月以来，根本没有有诚意谈价的买家。
虽然我一直不看好县城楼市，但每个县城城镇化进程不同，房价涨跌时间也会有差异，所以我还是还抱着一丝侥幸，认为市场不会冷的如此快。
但春节回家看了一圈，心已经凉了。
市场变化非常迅速，所以我才说，现在出手，真的要快了！
这次春节，我发现，几大决定县城楼市下行的信号，已经全部出现。
首先是棚改，大幅放缓了。
经历过棚改高峰期的我，实在是太了解，当初的棚改速度，和如今棚改速度的差距。
2019年的时候，那真的是说拆就拆！
年头告诉你这块地方要拆迁，年底回家这块地就已经有了新的塔吊。
但是从前年年初开始，速度明显放缓了，以我大伯家为例，2年前就在谈拆迁补偿方案，到了现在还没有真正的拆。
之前说是要等安置房建好再拆，现在安置房已经建的差不多了，但拆迁是再也没了后续消息。
对楼市不了解朋友，可能对当中微妙的变化感受并不清晰，但是身在房地产行业的我深知，这与国家2020年明令放缓货币化棚改有直接关系。
随着棚改的降温，县城不仅没刚需，连改善需求也被消化了一大波！
现在，大家要么住进了新盖的自建房，新农村不仅规划整齐划一，还带院子，比镇上的商品房还要香，乡里的老人根本不愿意去买房子。
要么就是已经住进了商品房和安置房，手里还握着好几套富裕的房子，所以现在走在我们县城，家门口停着一溜的好车。
因为大家真的不缺房子，只能比车。
第二大信号是：需求虽然在减少，但新建的商品房还在增多，并且新楼盘永远更香！
这次回家，可以看见，老家又多了不下5处新楼盘。
我家隔壁新建的楼盘，看着外立面就知道不一般呐。一梯一户，板楼设计，问了下中介，要了张户型图，我瞬间就明白，为啥我家房子不好卖了！
这是115平的户型图，写的两室两厅，但是算上赠送的近20平的面积，已经能做到四室，直接吊打我家130+的户型。
更不用说，这还是板楼设计，南北通透，还有凸出阳台。对于县城来说，这样的设计，已经足够降维打击此前所有的二手小区。
据我妈说，镇上好些人，直接把以前买的电梯房卖了，来买这里。
这也并不意外，县城楼市本就是这样，比的就是户型与社区，也酷爱追求新房。
这就决定了后面的小区，总是要比前面的小区吃香。
需求在减少，新房还在增多，二手市场想要卖出，只会越来越难，想要加价卖出，更是难！
第三大信号是，县城的高层小区维护，实在是难！
今年回家，我在我们的小区，已经看到了不止一次：
倒垃圾倒在花坛，车停在消防通道上，小区门禁被砸，垃圾堆放点垃圾如山。
小县城里，电梯的质量也明显感觉不行，能搭载的人数不多，哪怕交楼近2年，还有空置的情况下，也需要等好几趟，电梯会坏一下。
这都是物业管理的领域，但是我妈告诉我，小区现在物业缴纳比例不足一半。
可以理解，毕竟大家以前都是住在村里自建房，买房已经花了很多钱，对还要交物业费这件事接受度非常低。
但是，没有物业费，高层小区如何进行维护呢？
所以，此前国家对于县城楼市进行限高，真的是非常明智。
像我老家这样的县城，在高层的维护上，不仅小区内的居民不支持，就算支持，物业的专业度也要打个问号。
以上3大信号，几乎决定了，县城楼市很难进入良性循环，已经开始内卷，必然走上下坡路！
我再为大家明确总结下：
1、城镇化速度放慢，拆迁放慢，需求锐减。
当你老家的亲朋好友几乎全部住进了新房时，你就要警惕了，这意味着县城的城镇化已经到末尾了。
2、新楼盘还在肉眼可见的变多，并且户型碾压之前的设计。
哪怕你看着新房价格涨了起来，但新房的设计更好，你的二手房反而很难卖到之前的价格。
3、小区交物业费的比例，越来越低。
这意味着县城楼市，难以进入良性循环，基本是凭着“新”在进行竞争。
如果你的县城，也有这些表现，真的，别侥幸了，除了自住的一套，其他赶紧抛吧！
这就是真实的县城楼市，热闹之后，大概率走向沉寂。
去年，我也写过一篇文章，叫做《县城没有房地产》。
现在我也依旧抱着这样的观点。
但如果你实在有自住的需求，县城的房子应该怎么选，我也总结了几条建议：
1、专注改善，要买户型设计都是最好最新的楼盘，不知道怎么判断，就买最贵的。
县城没有刚需，只有改善，新的要比旧的好，有电梯的要比没电梯的好，有社区的要比没社区的好，大的要比小的好。
2、靠近商业去买房，县城里人气远比学区更重要。
3、千万不要迷恋县城，有自住一套的房产后，尽量选择省会及以上的城市。
4、县城绝对别碰的产品是别墅！总价贵，老家很多人都是住自建房，根本不缺别墅。
5、有多余的县城房产，今年可以抓紧置换。
现在全国楼市的信心都很低，核心城市大多在阴跌。
拿到核心城市房票，买入大城市，县城虽然割点肉，但对于未来资产增值，和下一代发展来说，是更好的选择。
最后，乡音很美好，故乡很曼妙。
但楼市，真的太脆弱！
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